sábado, 12 de marzo de 2011

¿CÓMO VENDER MI CASA? ¿A QUÉ PRECIO?

En los tiempos que corren mucha gente se pregunta cómo puede vender su casa y cúal sería el precio idoneo para su venta. Lo primero que debemos decidir es si queremos vender nuestra vivienda o ponerla a la venta, aunque pueda parecer lo mismo desde luego no lo es. La primera opción es que realmente estamos decicido a vender nuestro piso, mientras que la segunda es poner un cartel "Se vende" a un precio fuera de mercado y a esperar a ver si cae un pardillo. He de deciros que las opciones de que esto ocurra en la fecha a la que estamos tiene la misma probabilidad de que nos toque la lotería, ya que el 90% de los compradores tiene que pedir un préstamo al banco y en cuanto ocurra eso el mismo banco le informará de la tasacíon y del precio de mercado. En cuanto al 10% restante que compra con "dinero en mano" no tienen precisamente ese dinero disponible por ser pardillos e ir mal gastándolo, más bien disponen de este dinero por lo contrario.
Si realmente estás decidido a vender tu vivienda, el primer paso que debes dar es saber que precio es el adecuado, sin pasarnos y por supuesto no quedándonos cortos. Por ello un buen punto de partida es conocer la tasación ACTUAL de nuestra casa. Como esta operación vale entre 300 y 500 €, lo que podemos hacer es ir a una o varias inmobiliarias de confianza que nos harán una pretasación gratuita y sin compromiso de nuesta vivienda, pues ellos tienen contacto con bancos y tasadores y conocen bien estos datos. Una vez nos faciliten la tasación ya tendremos un buen punto de inicio para poner el precio.
Otro paso a seguir es saber qué condiciones dan los bancos sobre hipoteca a la mayoría de compradores, en la época actual suele ser el 80% de la tasación.
Mucha gente que quiere vender su vivienda no se preocupa en absoluto por las condiciones generales de los compradores y eso es un grave error que no favorece en nada a nuestro objetivo.

Vamos a poner un ejemplo de todo lo que vamos explicando para que veáis el precio correcto de una vivienda hipotética.

Imaginemos que tengo un piso normalito de 3 habitaciones, 2 baños,.... y me lo tasan en 200.000€ ¿Que precio de venta sería el adecuado?
Se que muchos dirán a mi me costó tanto y no lo pienso vender por menos, dejenme decirles una cosa, es muy probable que los pisos sigan cayendo bastante más y durante más tiempo del que se imaginan. Como dato les digo que en Japón hubo una burbuja inmobiiaria similar a la de España a finales de los 80 y todavía el sector no se ha recuperado.
Una vez que sabemos la tasación deberemos fijarnos en que zona de la ciudad se encuentra nuestra vivienda y quienes son los clientes potenciales. Distinguiremos para simplificar tres zonas: zona humilde, zona clase media y zona rica.

Veremos como dependiendo de en que zona se encuentre la vivienda que queramos vender el precio será uno u otro. Lo que expongo a continuación está de forma simplificada aunque sirve en gran medida para hacernos una idea.

1.- Zona humilde. Si nos encontramos en esta zona el precio correcto podría ser unos 142.000€.
¿Cómo he llegado a este cálculo? Bien hemos de tener en cuenta que el cliente que vaya a compar un piso de estas características (piso humilde en zona humilde) no llevará dinero de entrada o la cantidad será mínima, ya que si dispusiera de una cantidad de dinero ahorrada importante se compraría un piso en otra zona y de otras caracterísitcas. Como no posee ningún dinero, el banco tendrá que financiarle toda la operación, por lo que si la tasación son 200.000€ el banco le dará el 80% de la tasación, o sea 160.000€. Si además tenemos en cuenta que los gastos de compra que lleva una operación de este tipo (impuestos calculado al 7%, registro, gestoría y escritura de préstamo) asciende a unos 18.000€, sin contar con intermediarios como inmobiliarias ni asesores financieros. Obtendremos el precio de venta de la siguiente manera:

tasación 200.000€
80% tasación 160.000€
gastos 18.000€
precio venta 142.000€ (160.000 - 18.000)

Poniendo este precio el que venga a comprar nuestra vivienda sabremos que el banco le financia toda la operación.

2.- zona clase media. En esta zona nos encontramos con posibles compradores normalmente con un cierto capital disponible que varía en cada ciudad y región. Supongamos que en mi ciudad lo más frecuente es que en esta zona el que compra suele tener ahorrado entre 20.000 y 25.000€. En este caso un precio de venta adecuado podría ser el siguiente:

tasación 200.000€
80% tasación 160.000€
gastos 20.000
precio venta 160.000€

El precio de venta que hemos puesto coincidirá más o menos con el 80% de la tasación con el fin de que el dinero que tiene ahorrado el comprador pueda afrontar los gastos de compra del inmueble.

3.- Zona rica. Obviamente quien pretende comprar en esta zona tendrá un poder adquisitivo alto o muy alto por lo que el capital del que dispondrá será mayor.

tasación 200.000€
80% tasación 160.000€
gastos 25.000€
precio venta 180.000 - 185.000€

Hemos analizado las tres zonas con la misma tasación a fin de simplificar y que se entienda el ejemplo viendo las diferencias entre si. Logicamente las tasaciones variarían en cada zona pero el proceso sería el mismo.

En un próximo post analizaremos cuales son los gastos de compra- venta que conlleva una operación inmobiliaria a fin de conocer con más detalle todo el proceso y tener exito en nuestra misión.

5 comentarios:

Svintus dijo...

Buen enfoque.¡Seguiremos leyendo!

Melannie dijo...

Hola!!
Permiteme presentarme soy Melannie, administradora de un directorio de blogs, visité tu sitio http://corecapital.blogspot.com/ y
está genial, me encantaría poner un link de tu blog en mi sitio web y por mi parte te pediría un
enlace hacia mi web y asi beneficiar ambas webs con más visitas.
Si estas de acuerdo no dudes en escribirme a melannieagurto@gmail.com

Éxitos con tu blog.
Un Saludo
Melannie.

Anónimo dijo...

vendo un duplex por tresciento euros por ls tiempo que corre si quieren saber mas me llaman a mi numero de telefono 656782267 por favor lo he rebajado bastante antes costaba tres mil euros que fue lo que me costo nadie le hara una oferta como esta y ese dinero lo necesito para pagar las medicinas a mi hija que esta enferma por favor se lo suplico no les pedo rebajar ams es lo unico que necesito lguna caridad de alguien aunque me quede en la calle por favor nunca me canse de deicr por favor y ahora tampoco por faor no puedo as

Anónimo dijo...

ffff

Panama Casa Bienes Raices dijo...

Buen análisis, comprendo tu punto. Pero de esto se trata este negocio, al principio es difícil pero con la práctica mejoramos. Gracias por el artículo me gustó mucho tu exposición.

Publicar un comentario