lunes, 4 de enero de 2010

PRECIO DE LA VIVIENDA

(Publicado 22/06/09). Hoy he leido en varios periódicos que el precio de la vivienda libre en España registró un descenso del 7,6% en el primer trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2008, según datos publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Por su parte, la vivienda de segunda mano se abarató un 12,5%. Pero ¿por qué esta bajada no se ajusta a la realidad? ¿qué interés hay en ocultar la verdadera caida del precio de la vivienda?...




La semana pasada, Standard & Poor´s aseguraba en un informe que el precio de la vivienda llegaría a caer hasta un 20% este año en España. Por su parte, la consultora Aguirre Newman afirmó ayer que sólo una rebaja adicional de este calado, que llevase la bajada total al 33,7%, podría reactivar el mercado. Sin embargo España se aferra a que los precios no bajen demasiado, ¿por qué?.
Pues por tes sencillas razones:

  • Si el Estado permite que los precios caigan bruscamente en un periodo tan corto de plazo y con la crisis actual el PIB (Producto Interior Bruto) caería aún más de lo que ya lo está haciendo y está claro que al gobierno no le conviene que esto suceda.
  • Otra razón de peso se debe al ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que grava un 7% las transmisiones de bienes entre particulares. Este impuesto ha sido una importante fuente de ingresos de las Comunidades Autónomas en tiempos del reciente "boom" inmobiliario. Muchos particulares escrituraban por debajo del precio real y pactaban un precio en dinero negro, para minorar el importe de este impuesto. Para frenar esta mala práctica, Hacienda estableció unos precios de mercado de los inmuebles, según los cuales el contribuyente que adquiera una vivienda debía y debe pagar el ITP del precio de compra establecido por la Administración. Sin embargo, estos precios que ha establecido la Administración son actualmente muy superiores a los que fija el mercado real. El que compre una vivienda se va a encontrar que va a pagar un 7% por un importe muy superior al que han escriturado ante el notario. Es dificil que esto pueda resolverse en un futuro ya que estos impuestos son gestionados por las Comunidades Autónomas cada día más necesitadas de ingresos. En definitiva ninguna Comunidad Autónoma quiere reconocer la verdadera caida del precio de la vivienda ya que ingresarían menos dinero a través del impuesto mencionado.
  • Otro motivo, como no, son los bancos. Debido a la morosidad creciente que está surgiendo con la crisis, muchas viviendas han sido embargadas, convirtiendo a las entidades bancarias en la mayor ¡nmobiliaria de nuestro pais. A pesar de estar haciendo importantes rebajas en los pisos (incluso mayores que cualquier otra inmobiliaria) a los bancos no le interesa que sus bienes inmuebles se sigan depreciando cada día más, y aunque sus rebajas son importantes, aún están lejos de los precios del mercado real. Para suplir este varapalo que sufren los bancos se ha creado el "mark to marked" cuya explicación se encuentra en el diccionario practico de este mismo blog.
En EE.UU. e Inglaterra los precios de la vivienda han caido más de un 30% acorde con el mercado real de dichos paises, ya que consideran que cuanto antes se ajuste el mercado a la realidad antes podrán empezar a salir de la crisis que se originó con la especulación inmobiliaria. Todo lo contrario que se está haciendo aquí, pues ya sabemos que "Spain is different".


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21 comentarios:

Anónimo dijo...

a los bancos les da igual q el precio del piso embargado caiga o deje de caer, cuando un banco embarga y bien inmobiliario lo tasa y hace con el una subasta con el objetivo de sacarle el mayor beneficio posible, en caso de no llegar el beneficio a pagar la deuda contraida el deudor debera pagar la diferencia -una autentica putada por cierto-, con lo cual esa ultima razon deberia eliminarse

Eugenio dijo...

No funciona así exactamente, recomiendo que leas la definición de "mark to market" una norma contable que están desarrollando los bancos. Esta crisis comenzó precisamente con la revalorización de paquetes hipotecarios en los Estados Unidos, al aumentar el precio de la vivienda, los propieratios podían rehipotecar su casa una y otra vez (una practica muy extendida EE.UU.). Al desplomarse el precio de la vivienda los propietarios se daban cuenta de que tenían una hipoteca superior al valor de mercado de su casa por lo que simplemente la abandonaban y entregaban las llaves al banco. ( En EE.UU. puedes abandonar tu casa si no puedes o no quieres pagarla, no se necesita avalista). Así pues los bancos se han encontrado con casas en las que la hipoteca supera al valor de mercado, no pudiendo recuperar el dinero de la diferencia entre la hipoteca y valor real. Es obvio que aunque el banco reclame el dinero "al negro desempleado de alabama" como dice el esquet The Lay Laught- Crisis Subprime (publicado en este mismo blog en el apartado de Crisis), no lo pagará, con lo que los bancos pierden el dinero. Si elevas esta situación a millones y millones de hogares de Norteamerica comprenderas todo lo sucedido.

josevillano77 dijo...

Magnífico blog Eugenio,pero, ¿existe a día de hoy una regla o fórmula razonable para determinar el precio de un inmueble en este condenado país?.
Tengo una vivienda en venta en Sevilla, en la zona mas cara, en venta desde verano del 2007, y ya le he bajado el precio un 50%,y ni por esas.Está un 20% mas barata que la media de su zona,como digo la mas cara tradicionalmente de Sevilla.
Si los bancos no dan crédito, el marrón es bastante gordo.Es como si tienes una magnífica instalación de fontanería,pero,¡maldita sea!,no circula agua.¿Que hacer entonces?

Eugenio dijo...

Ante todo gracias por el comentario. De momento una tasación del inmueble parece la forma más razonable de aproximarse al precio de venta, aunque desgraciadamente tengo que decirte que estas tasaciones todavía suelen estar por encima de su valor real, pero es un buen punto de partida. Los bancos son muy reticentes a conceder créditos hipotecarios debido a la creciente morosidad que se ha disparado, al altisimo stock de viviendas que posee y de la fata de liquidez.
En tiempos de crisis para vender tu piso, además de tener un buen precio (parece que lo tienes si es un 20% mas barato que tus competidores) has de ser creativo:
1.- Publica el anuncio en internet ya que el 80% de los compradores de vivienda busca ofertas a través de la red.
2.- Realiza un reportaje fotográfico profesional de tu vivienda así como de los alrededores, también puedes hacer un video mostrando todas las instancias y calidades del inmueble. Por un precio muy económico dispondras de la mejor herramienta para vender tu piso y este método es mejor que bajar cada día más el precio.
3.- Pública el anuncio en cuantos más sitios mejor y sobre todo en inmobiliarias o portales de diferentes paises. Una vivienda en Sevilla de esas características es muy atractivo para los exranjeros.
4.- Si fuera necesario crea un blog en el que muestres todos las caracteristicas del inmueble, fotofgrafias, videos, planos, etc. Te sorprenderas de lo que una buena imagen ayuda a la venta, ya que es lo primero que llama la atención al comprador incluso por delante del precio.
Si te interesa, conozco una empresa en Sevilla que te puede realizar el reportaje fotográfijo, imagen, diseño, etc.
Espero que tengas suerte y vendas pronto la vivienda.

Anónimo dijo...

Hubo alguien que dijo: "Es de necio confundir valor y precio"

Eugenio dijo...

Estoy de acuerdo con esa frase que dijo Antonio Machado siempre y cuando se use dentro de un contexto apropiado, como por ejemplo el referido a la literatura , obras de arte, etc. ¿ Cómo poner precio a obras de valor incalculable?.
Nada que ver con una vivienda si exceptuamos el valor moral o sentimental. Este artículo se refiere al inmueble como valor intrinseco. Definición de valor : grado de utilidad o cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.

Anónimo dijo...

Te felicito. Excelente blog y comparto al 100% tus opiniones.
Soy un API, con más de 25 años de experiencia y con oficina propia, y es un placer leer y aprender de gente cómo tú, ya que lo que habitualmente se lee por los foros y optros blogs, es de "verduleras". (Con todos los respetos a las mismas...).

Anónimo dijo...

Excelente análisis. Escribo desde Irlanda, otro ejemplo paradigmático de burbuja inmobiliaria. Aquí la vivienda se ha pegado (se está pegando) un castañazo impresionante pero nadie lo oculta. Se habla de ello con toda naturalidad. Lo de España es de vergüenza.

Anónimo dijo...

El desplome del precio de la vivienda es cuestión de tiempo. De momento, el gobierno va a permitir a la banca transformar su stock en VPO, lo que significa una caída del 30%. La vivienda de segunda mano, necesariamente, tendrá que reducir su precio. Quien pueda, que espere, que en 2011 las casas vana a estar muy muy baratitas.

Anónimo dijo...

La vivienda no baja porque la banca tiene un pacto no escrito para que así sea y no se deprecie su stock, pero vamos, el miedo va a llegar y este pacto se romperá.

Anónimo dijo...

Me da la sensación Eugenio que tú eres otro mas que engrosa la lista de los buscadores de chollos, es decir no tienes piso y buscas un chollo...como propietario te diré que un piso es un tesoro,ademas de un tesoro del que no se puede prescindir, de manera que eso lo sabemos los propietarios y en base a eso no estamos dispuestos a dar gangas ni chollos ni ofertas ¿ comprendes Eugenio ? LA VIVIENDA HAY QUE PAGARLA,lo mismo que yo pago mis tomates,mi barra de pan,mi cine...por cierto todo carisimo,no veo porque razón sea la vivienda justo lo que hay que regalar salvo eso que los propietarios tengamos que resolver vuestro problema de falta de vivienda

Eugenio dijo...

La verdad es que no es mi situación.
El problema se ha debido a que gran parte de este país ha querido enriquecerse invirtiendo en vivienda con el único objetivo de venderla después más cara, llegando a la situación de construirse pisos de 65 m2 para una familia entera. Algo vergonzoso que sólo refleja la codicia.
Si observamos más allá de nuestra ignorancia y nos fijamos en paises como Alemania u otros paises del norte de Europa, observaremos que el precio de la vivienda es muy inferior al de España a pesar de que poseen mayor número de m2 y un salario que casí duplica al salario medio español. Toda esta situación ha sido apoyada por la Ley del Suelo y la Ordenación Urbanística para enriquecer a los Ayuntamientos (y por supuesto a sus dirigentes) restando calidad de vida a los ciudadanos.
Un problema complejo con soluciones sencillas si hubiera un verdadero interés en resolverlo.

Anónimo dijo...

Si queremos saber el precio de una vivienda nueva en circunstancias normales , fuera de mínimos y máximos , esta es la realidad . El coste de ejecución material para vivienda en bloque es de 650 € /m2 ; Proyecto y dirección de obra es de 40 € /m2 ; seguros y controles 15 € /m2 ; div horiz , notario , registrador e impuestos comunidad autónoma es de 55 €/m2 ;
lic ayuntamiento 26 € /m2 ; Gastos bancarios por hipoteca promotor 46 € /m2 ; Gastos de acometidas de servicios 15 € /m2 . Esto hace un gasto apróximado de 850 € en circunstancias normales . Pero ahora viene la madre del cordero que el precio del suelo . En Recoletos o en Barrio de Salamanca el precio de m2 para construir cuesta de media 4.500 € . En Seseña 600 € . Ahora sumadle el precio de lo que cuesta hacer la vivienda y lo que quiera ganar el empresario pero esto es lo que hay . El mayor especulador del 2000 al 2010 fué el Ministerio de Defensa recalificó sus terrenos y los vendió al máximo posible y sino se retiraba hasta mejor epoca. Los ayuntamientos hicieron lo mismo y los grandes promotores hoy en suspensión de pagos idém de lienzo. El suelo es la madre del cordero pero a los políticos no les interesa liberalizarlo, perderian sus prebendas. No podemos construir donde nos dé la gana pero los ayuntamienos no pueden ser rey y vasallo al mismo tiempo.

Anónimo dijo...

No se que articulo de la Constitucion dice que todo español tiene derecho a una vivienda digna....Creo que muchos agentes del Mercado y sobretodo aquellos que velan por el cumplimiento de la Constitucion: Poder Ejecuivo y Poder Legislativo se han olvidado por completo de este articulo. Es mas se podria decir que ellos mismos han aprovechado que hablamos de un bien de necesidad basica y han espculado en beneficio de las arcas de cada Ayuntamiento y en algunos casos en beneficio propio (solo hay que ver un poco lo que en este pais se llama telediarios o prensa y ver la cantidad de casos de corrupcion politica que salen a la luz, por no hablar de lo que cada uno de nosotros sospecha de su ayuntamiento de turno)
Dada la necesidad y la necedad del agente comprador los precios se han encarecido, si bien vuelvo a repetir que esta fiebre se podria haber controlado por parte de los agentes supervisores (gobierno y jueces) para que esto no se desmadrase.
Creo que conviene recordar que el precio de las cosas no se mide en dinero, se mide por la combinacion de esfuerzo y tiempo. Me explico, un piso hace 25 años podria valer 3 Millones de pesetas, y ahora ese mismo piso valer 200.000 euros, tranquilamente. Pero esto es erroneo, el precio real de esa vivienda es la de hace 25 años 15 años de hipoteca al tipo de interes que sea (eso da igual mientras te den el prestamo) y que se paga con un solo sueldo (por cierto en unas condiciones laborales muy distintas a las actuales) Ahora el piso de 200.000 euros se paga exclusivamente con una sola nomina (si se esta en pareja) y para los proximos 30 años (de media). Si revisamos los calculo, esto quiere decir que se vive cuatro vecxes peor de como se vivia hace 25 años (Doble de años de hipoteca y doble de esfuerzo economico para pagarla, dos nominas)
En cuanto al futuro del precio de la vivienda. Es evidente que los banocs no tienen interes ninguno en tener en balances activos o muy bien valorados o poco valorados siempre y cuando necesiten liquidez para su operativa. SI las normas contables o supervisiones de auditores del Estado permiten que las necesidades de liquidez se aplacen en el tiempo, esto repercutira directamente en la necesidad de liquidar stocks. Haciendo un poco de memoria me estoy acordando de cuando hace poco MOodys salio diciendo que la calidad crediticia del Estado español podria ser rebajada a niveles de paises como Grecia (la cual ya se la ha comparado con la de la quebrada Islandia) y creo recordar que no fue Zapatero ni la Ministra de Economia quien salio a hacer declaraciones, fue Emilio Botin....Y me pregunto, que pinta Botin en esto, acaso es el hombre mas poderosos de España, pues a mi parecer creo que si. Y con esto quiero decir que ni los politicos haran nada para perjudicar a la banca, ni los jueces tampoco, y que solo la clase media que es la que sostiene el sistema tiene la ultima palabra. Pero se me olvidadba, en este pais en cuanto te das la vuelta te colocan el puñal en la espalda....No valen los sindicatos, no valen las huelgas, no valen las luchas solciales, ...al final solo vale el estar esclavizado 30,35 o 40 años en un trabajo de mierda y a una pareja de la que en algunos casos se llegaran a cuestionar su verdadero afecto por el corazon y no por la cartera....A esto se le puede definir, la naturaleza es sabia y la vida se abre siempre camino,...como en Parque Jurasico, pero con que principios y valores? Cada pueblo se hace a si mismo por cada uno de sus individuos y aqui mas que el pueblo español somos la Panda de Pancho Villa. Que vergüenza de pais!!!!

cucho dijo...

Muy buen blog. Llegue a este pais en el 2006 luego de 20 años en EEUU (ultimos 10 en NYC), y 10 años en sudamerica. Al llegar note la desmedida exhuberancia en cuanto a los pisos. Mi mujer es española y toda la familia me decia que tenia que comprar un piso. Cuando vi que un piso valia 9000euros el metro cuadrado le dije a mi mujer, para eso nos compramos un piso en Manhattan y lo alquilamos, obteniendo una rentabilidad mayor. Era insostenible. Ya en el 2006 leia en publicaciones extranjeras que la situacion en España era insostenible. Lamentablemente, fue cierto. Los ayuntamientos y gobierno central no podran sostener el fraude por mucho tiempo mas. En especial la banca, no le quedara otra que admitir la perdidas millonarias, si es que desean acceder a los mercados de bonos en un futuro. Si nadie te cree, nadie te prestara, es asi de simple. El otro gran problema que veo, es que el Español NO SALE A LA CALLE, ni para luchar contra la corrupcion GENERALIZADA de los gobiernos, como contra los abusos corporativos a los consumidores. Y asi, esto seguira siempre igual. Estoy en desacuerdo con el comentario que la vivienda es un tesoro. Cuando me hes mas barato alquilar un piso de 120m2 durante 20años (asumiendo datos economicos actuales) que comprarlo, de tesoro tiene nada.

Jose A.Romero dijo...

Hay unos datos que no son del todo correctos y no son determinates en los motivos expuestos porqué los bancos no están interesados que bajen los pisos.
Cuando al banco le dejan de pagar un recibo de la hipoteca la declara en mora siguiendo la normativa contable que marca del Banco de España y por tanto tiene que provisionar por el 100% de la deuda. Es por ello que para evitar este hecho el banco ante un impago tiene varias salidas: una es el embargo y sacar a concurso el bien, otra es si el valor del inmueble es superior a la deuda se compensa alargando el plazo de la hipoteca , y la última si la deuda es igual o ligeramente inferior al precio del inmueble el banco ofrece la entrega del inmueble por dación, es decir, deuda por activos y no contabiliza como impago y por tanto no tiene que provisionar. Es decir, cuanto más bajen mayor será el porcentaje de inmuebles que valgan menos que su deuda y por tanto más riesgo de iliquidez para entidad.

Otro aspecto a reseñar es que abosultamente todas las entidades del país han canjeado a las promotoras acciones por deuda impaga conviertiéndose en socios de las promotoras. Antes de esto ante una bajada de precios el banco si el promotor no pagaba y se declaraba en concurso voluntario de acreedores, el banco era el primero en cobrar. Ahora, al ser accionista de las promotoras en caso de no tener más remedio que declararse en concurso el banco es el último en cobrar, osea, cobraría detrás de los acredores si se salda la deuda, es decir, como no se suele saldar y acaban prorrateándose los activos entre los acredores pues el banco se queda sin cobrar.

Cuando los bancos venden pisos lo hacen con pequeñas partidas y bajadas del 30 o 40%. De esta forma se aseguran liquidar ese pequeño stock rápidamente y no llegan a impactar en el precio del mercado provocando una caída por comparativo en esa zona.

Ahora bien, y para reflexión de navegantes. Una bajada de precios acusada reduce la capacidad de endeudamiento familiar y por tanto el consumo pero a su vez hace recuperar las ventas y revitaliza al sector, sector con una alta redistribución de la riqueza a toda la economía tanto por el uso intensivo de mano de obra como por su afectación a casi todo el tejido productivo directa o indirectamente. En cambio el mantenimiento del precio mantiene la capacidad de endeudamiento de las familias pero no permite el engrase del tejido productivo.

Anónimo dijo...

Vamos a exponer un caso practico tal y como ahora está la economia:
Si tengo una hipoteca pongamos de 430.000 euros, sobre mi negocio incluido el piso donde vivo, y me llegan 180.000 euros de una venta, que seria lo mas recomendable, rebajar el importe de la hipoteca quedandome con un margen razonable para gastos o guardarme todo el dinero por si acaso...

Jose Antonio Romero dijo...

Se puede tomar la decisión atendiendo al aspecto económico puro de la operación o bien valorando la minimización riesgos.

En el primer caso tendrías que reducir la deuda hasta lo que te marque el máximo deducible por año,y si no te cobran comisión por cancelación parcial ir repartiéndo las cancelaciones en posteriores ejercisios. Si pones más regalas el dinero y si pones menos no tiene ventaja fiscal, y siempre reduciendo años de hipoteca y nunca el importe de la cuota. El grueso del coste finaciero lo marca la curva de amortización y por tanto durante la primera mitad de la vida de la hipoteca pagarás más intereses y saldarás menos deuda. Es por ello que si acortas el plazo de la hipoteca reduces el importe total y acercas la amortización de capital, es decir, no hipotecas tu futuro a largo plazo. Ahora bien tendrías que valorar si ese montante de capital del que dispones te renta más durante x tiempo invertido en algún sitio que el ahorro del coste financiero de la hipoteca por cancelación parcial de la deuda.

En el segundo caso deberías valorar tú situación económica presente y futura y la situación de la economía. Valora tu riesgo de quedarte en paro o de bajada de ingresos y el riesgo de invertir ese capital. Aquí ante la incertidumbre actual podría valorar más minimizar el riesgo que el ahorro económico de la operación y las circuntancias personales primarían.

Anónimo dijo...

el caso esta en que para solucionar el valor de los pisos se adeque a precios razonables y con hipotecas pensando que los jornales son mileuristas en un tanto por ciento elevado en este pais, creo yo que las parejas tendrian que sacrificarse a vivir con los padres unos años como se hacia antes, como consecuencia precios para abajo con el tiempo.

Anónimo dijo...

soy fontanero-electrecista y por mi trabajo en las obras puedo decir claramente "EL PRECIO DE LOS PISOS NO SE CORRESPONDE EN NINGUN CASO CON LAS CALIDADES DE LOS MISMOS"

LO DIGO PARA FUTUROS COMPRADORES.

Anónimo dijo...

NUESTRO MAYOR PROBLEMA ES NUESTRO SISTEMA POLITICO INMENSO U MONTADO EN EL ORO. Se nos obliga a financiarlo y se ha elegido esta forma, especulación del suelo e impuestos y comisiones por doquier dónde se mueve el dinero. NUESTRO MAYOR PROBLEMA SON LOS POLITICOS Y EL SISTEMA. Esto no existía en la dictadura y luego poco a poco fué aumentado la presión sobre nosotros y nuestras vidas hasta llegar a la tortura para satisfacer sus ansias de máximo nivel

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